元の土地を追求する「流拍潮」：銀行の根が引き締まると、不動産企業の集団が慎重になって、四半期或いは転機を迎えます。

      公開土地市場は冬を告げる。全国各地で第二ラウンドの集中供地が行われるにつれ、「寒さに強い」という都市が複数あり、結果として業界に第一印象を与え、大規模な「流し撮り」が行われています。

9月26日、27日、広州は第2ラウンドの集中供出地の譲渡を行い、本船の土は全部で48個の地塊を譲って、最終的に23個の地塊を譲ることに成功しました。総成約価格は569.37億元で、25個のフローは撮影して、プレミアム率も1.5%だけです。

半年間の土地の流れが第一線の都市に現れているのは珍しい状況です。数ヶ月前に、広州初の集中供給地の熱はまだ十分に高くなりました。その時、多くの土地が最高の価格制限のダイヤルに触れた状況は今も目に焼き付いています。今、不動産企業の情緒は大幅に逆転して、未来の不動産市場の不確定性もさらに増大させます。

これは「地価の安定、住宅価格の安定、予想の安定」を基調として、各地で不動産投機の情緒を抑えるための努力で、今は効果が現れ始めました。

元の土地市場にさかのぼる「流拍潮」の最も基本的なロジックは依然として、金融機関が不動産企業に対して規範的な制約を与えた後、資金密集業界として、不動産企業のキャッシュフローが一定の衝撃を受けたことにある。現在の小さなサイクルを乗り越えられるようにするために、不動産企業は投資を縮小しなければならない。

でも、一番難しい時はもう過ぎたかもしれません。9月24日に開催された中央銀行通貨政策委員会は、2021年第3四半期の例会で、不動産市場の健全な発展を維持し、住宅消費者の合法的権益を維持することを明らかにした。多くの学者、従業員は21世紀の経済報道記者に対し、第4四半期の不動産企業の資金面には限界があるかもしれません。「悲観的になるべきではなく、住宅ローンは引き継いで回復すべきです。企業の現金は少しよくなります。圧力もそんなに大きくないです。」

これは「地価の安定、住宅価格の安定、予想の安定」を基調として、各地で不動産投機の情緒を抑えるための努力で、今は効果が現れ始めました。IC photo

万科も欠席します

これは多くの都市を席巻する土地の「流拍潮」である。グラム瑞の統計によると、8月末に重点都市の二輪集中供給が始まってから、流動率はずっと高位運行を続けています。先ほどの一週間にもこの状況は変わりません。全体の撮影率はまだ25%以上に達しています。

この中には第1ラウンドの集中供给が盛んな都市があります。重慶を例にとって、第二回の集中土は「氷点」に下がると言えます。公開データによると、第二回の集中供与地である重慶は42の住宅用地を掲げ、9つの地区は繰り上げて譲渡を中止し、残りの33の地区には5つの流画があり、わずか28件の成約しかない。

流動率は高位にあり、持地企業も中央企業、国有企業を主としており、民企業の姿はすでに非常に珍しく、たとえ財務指標が優れていても、運営能力が優れている不動産企業もこのようである。

中信証券アナリストの陳聡、張全国はある研報で、土地を持つ企業の構造を分析してみると、土地を持つ企業の多くは地方的な国有企業で、その中で重慶、蘇州及び南京地方的な国有企業の土地を持つ割合が一番高く、それぞれ成約総土地数の49%、45%、41%に達しています。サンプルの都市国有企業の合計持地比率は60%に近い。

「地方的な国有企業の状況は特殊であり、その中には土地供給者と密接な関係がある個人が少なくなく、土地の譲渡が明らかに寒い時には半市場化の地底を持つ役割を果たすことができ、現地の国有企業が地高を占めた時には、土地市場は確かに冷淡であることを意味する」陳聡、張全国はそう思っています。

これは確かに留意すべき局面です。個別の先導住宅企業の投資行動から見れば、不動産企業の土地市場に対する消極的な態度はより明確になります。万科を例にとると、第二回集中供地にほとんど参加しておらず、比較的熱の高い本営の深圳でも万科は欠席しています。万科は財務指標の上で最も傑出している中海と明らかな高下がなくて、しかし慎重を選ぶことを選んで、蛇口の穏健な不動産企業の別の1種の態度をも代表しました。

広东省住宅政策研究センター首席研究员の李宇嘉さんは21世纪の経済报道记者に対し、「市场が比较的反落したとき、央企の国有企业は市场を维持する责任があり、その责任はもっと大きい。だから、央企、国有企业の参加度が大きいのも无理はない」と分析しました。

いつ乗り継ぎを迎えますか？

「流拍潮」の局面は、不動産企業の現在の普遍的な資金面での圧力の直接的な結果である。不動産企業が直面している資金の圧力は双方向であり、「三つの赤い糸」、投資と販売の40%以上の制約があるだけでなく、銀行の住宅ローンの貸し出し速度が遅くなり、直接にキャッシュフローに影響を与えている。

多くの不動産企業が直面している一般的な状況は、販売面がフラットで、返金も理想的ではなく、キャッシュフローに一定の圧力があるということです。

中信証券の統計データによると、2021年8月の全国の住宅販売面積は2019年、2020年同期に比べてそれぞれ4%と15.6%減少し、売上高はそれぞれ3.3%増と18.7%減少した。吉祥泰のデータによると、今年8月、中国315のサンプル都市の中で106の住宅価格は前年同期と比べて下落し、189のチェーンが下落した。

大手不動産会社の関係者は21世紀の経済報道に対して、「現在はシングルルームの貸し出しで開発者の品質を見ています。基本的には2ヶ月から4ヶ月の間にあります。ますます厳しくなっています。」

21世紀の経済報道によると、記者は広州、深セン、東莞など多くの不動産ローン業務を手がけている銀行関係者から得た情報で、現在多くの銀行の住宅ローン業務は長期的なサイクルにあります。東莞の四大行の人は「いいです。考えないでください。一年後にまた来ます。」

深センのある商業銀行の関係者も「私達の銀行は今はほとんど新しいのを迎えないので、やめました。今年は考えないでください」と話しています。

トップ5の不動産企業本部の財務部門の人は21世紀の経済報道記者に対して、確かに返済周期が長くなりました。資金チェーンが逼迫していて、上下階の企業も積極性があまりないです。現在はほとんどの融資ルートが停止されたり、関連した調整を受けたりしています。以前はプライベートエクイティ、短期解体なども利用できますが、今はコストが高すぎて、これらの方法が存在しなくなりました。

しかし、不動産企業が遭遇した状況は第4四半期に緩和される見込みだと業界では広く見られています。重要な信号は、中央銀行の通貨政策委員会第3四半期の例会で、不動産市場の健全な発展を維持し、住宅消費者の合法的な権益を維持することを明確に示しています。

有名にしたくないアナリストは21世紀の経済報道記者の取材に対し、「第4四半期の住宅ローンの投入はもっと積極的になるかもしれない。資金面がそんなにきつくないなら、不動産企業のキャッシュフローは少し良くなります。正常なもので、圧力はそんなに大きくないです。」