북외탄 땅덩어리'표지'의혹 후속: 상해 토지 양도 규칙이 조용히 바뀌었다

상해 토지 양도 시장은 변화를 준비하고 있다.

올해 들어 상하이 토지시장은 두 폭의 무거운 땅을 내놓아 시장의 높은 관심을 불러일으켰다. 첫째, 상하이 서회빈강 서안 금융항 종합체 땅이다. 올해 2월에 홍콩이 땅을 설치하여 총가 310.5억 위안으로 경쟁하여 지금까지 내륙 최초의 총가 땅왕이 되었다.둘째, 북외탄의 HK271-01지구(약칭'북외탄지구')는 최저 가격이 34.3억 위안으로 임강, 순수택지(15% 임대 자지면적 제외)로 인해 여러 개의 머리 주택업체가 입찰에 참여하도록 끌어들였다.

북외탄 토지는 2월 25일에 상장되어 복합 방식으로 양도되며 입찰 규칙인 6명 이상의 입찰에 따라 상위 3위의 입찰자에 랭크된다.입찰에 참여한 기업은 중해, 만과, 화윤, 상업 유치, 녹성, 평안 6개 부동산 기업이다. 중해, 만과, 화윤은 종합 순위 3위로 3월 31일 인터넷 가격 경쟁 입찰 입장권을 얻었다.이날 중해저가 업계에서 다이아몬드급으로 불리는 이 순수 택지를 점령해 건물의 땅값이 평방미터당 6.3만 위안으로 업계의 센세이션을 일으켰다.땅 주변에서는 10만 원/㎡ 이상의 주택이 팔리고 있다.

4월 3일, 그러나 4월 13일까지 상하이 규토국 사이트의 토지 거래 정보는 여전히'거래 중'으로 나타났다.이 업계에서 토지에'입찰 포위'의혹이 전해졌고 중해, 화윤, 만과가 입찰에 참여한 관리들은 모두 조사에 협조되었다.소식은 아직 한층 더 발효되고 있지만, 4월 10일, 상해 토지시장의 양도 규칙은 이미 조용히 변했다.

상해 토지 양도 규칙이 변하다

4월 10일 상해 규토국 사이트에 두 폭의 택지를 내놓았는데 분양 방식은'모집 복합'이라고 나타났다.두 폭의 땅덩어리는 각각 송강구 영풍거리 H단원 H24-07호 땅덩어리, 송강구 중산거리 SJC10010단원 37-01호 땅덩어리이다.

주의해야 할 것은 이번 양도지 규칙에 두 가지 큰 변화가 생겼다. 유효 신청자 수가 6명 미만인 경우 토지는 직접 상장 방식으로 양도하고 유효 신청자는 바로'경매인'이다.유효 신청자 수가 6명 이상이면 본 토지는 가격 경쟁 입찰 방식으로 양도하고 유효 신청자는 바로'입찰자'이다.

'6인'은 이 두 땅이 최종적으로 가격 경쟁 입찰인지 공시 양도인지의 관건이 되고, 이전에 내놓은 땅은 3명이다.현재 이 두 폭의 양도 절차는 여전히 입찰, 개찰, 입찰 평가와 입찰 결정 네 가지 부분이다.

58안거객부동산연구원 장파 수석분석가는 이번 규칙 변화, 특히 입주자 수가 5개로 완화되면서 가장 큰 장점은 더 많은 주택업체가 토지를 얻는 데 참여할 수 있다는 것이라고 분석했다.기존의 점수제는 대형 브랜드 주택 기업에 더욱 유리하다. 비록 프로젝트의 후속 개발에 더 많은 브랜드 보장을 줄 수 있지만 시장의 공평한 경쟁에 불리하다.규칙 조정을 통해 중소 주택 기업은 상해에서 땅을 얻을 더 많은 기회를 가질 수 있다.

앞서 상하이는 3년 동안 토지시장 입찰 상장 복합 방식을 집행했다.2017년 4월 이후 상하이에서 복합 양도한 토지를 모집하여 평점은'135점제'를 채택했다. 그 중에서 경제력 32점, 기술자질 17점, 프로젝트 경험 41점, 양수 관리 45점을 받았다.예를 들어 이번 북외탄 토지 입찰에서 중해, 만과, 화윤의 점수는 130점, 130점과 120점이다. 각종'우선 원칙'에 따라 순위는 각각 1, 2, 3위이고 이 세 곳은 후속 경매 절차에 들어갔다.

업계 관계자들은 4월 10일 정책의 변화는 주택업체의 입찰 회피와 관련이 있을 뿐만 아니라 더 많은 주택업체가 토지 양도에 참여하는 데도 유리하다고 생각한다.

4월 10일에 상하이발전개혁위원회는 곧 출범할 을 대외적으로 소개하고 경영성 용지 양도 리듬을 가속화시켰다.토지 공급 계획을 다지고 연간 토지 공급량을 적당히 늘리다.

이것은 업계 인사들에게 상해 토지 시장의 방출량의 신호로 간주된다.업계 20위권에 진입한 한 주택업체 관계자는 21세기 경제보도 기자에게 회사가 서너 선 도시를 깊이 경작하고 있으며 최근 2년 동안 이삼선 도시로 전략적 이전을 하고 있지만 10년 동안 상하이에서 땅을 얻지 못했다고 말했다.첫째, 2017년 상해 토지 잡기 게임 규칙이 바뀌어 중소 주택 기업의 토지 잡기 난이도가 증가했다.둘째, 일선 도시의 토지 취득, 운영 원가의 상승에 제약을 받아 이윤 증가가 서너 선 도시보다 못하다.이 회사는 현재 투자 부문도 상하이의 도시 쇄신 참여 기회를 적극적으로 찾고 있다고 솔직하게 인정했다.

토지 시장의 구조적 조정

다른 한편, 일선 도시 토지 시장은 구조적 조정에 직면해 있다.최근 공개된 정보를 종합하면 홍구구는 북외탄 지역 계획에 상상의 공간이 가득하다.며칠 전 《홍구구 북외탄 거리 통제성 상세계획 편성(공중참여 초안)》을 완성하고 홍구구는 국제 최고 기준에 따라 전체적으로 북외탄을 계획하고 개발하여 건설할 것이라고 발표했다.

동책연구원 장웅대 수석 분석가는 일선 도시의 토지 양도 시장은 구조적 변화라고 분석했다.예를 들어 올해 상해 임항구는 공급지를 방출할 것이다. 관련 문서에 따르면 임항 공업지의 양도는 상해 전체 시 공급의 절반 정도를 차지한다.북경은 올해 국영기업의 천하이다.광심은 기본적으로 양도하는 토지량이 비교적 적다. 이 두 지역의 특징은 도시 쇄신을 위주로 하고 방향을 정하여 양도하는 것을 위주로 한다.

세무, 녹성, 욱휘 등을 비롯한 대기업들도 최근 2년 동안 일선 도시의 도시 쇄신 업무를 추진하기 위해 전문적인 구개기능 부서를 설립한 것으로 알려졌다.중소 주택기업이라도 도시 갱신 프로젝트의 획득은 투자 부문에 의해 업무 범주에 들어가 투자 구조를 개선한다.

장 교수는 더 나아가 2017년 토지 양도 규칙의 변화에 있어 뚜렷한 변화는 임대 용지의 비율을 증가시켰고 기본적으로 전체 임대주택 용지가 시장의 절반 정도를 차지할 수 있다는 것이라고 지적했다.그해 부동산 시장의 조절을 보면 확실히 온도를 낮추는 작용이 있었다.현재 토지 시장은 상대적으로 침체 단계에 접어들었고 시장의 활력은 자극되어야 한다. 최근의 토지 양도 규칙의 조정은 현재의 시장 환경에 더욱 적합하다.

주목할 점은 상술한 4월 10일 상장된 두 폭의 토지는 보증금 동결 기한도 단축되고 주택업체는 촬영 전날만 자금을 동결하면 된다는 점이다.그동안 보증금 납부부터 경매 참여까지 중간에 20일의 동결 기간이 있었다.장보는 전염병에 대비한'곤란 해소'정책으로 볼 수 있으며 주택업체의 경우 올해 1분기 판매가 원활하지 않아 현재 현금 흐름이 매우 긴박하다고 지적했다. 20일의 보증금 동결기는 주택업체에 대한 압력이 적지 않기 때문에 동결 기간을 단축하는 것은 주택업체에 적지 않은 유동성 문제를 해결하는 데 의심할 여지가 없다.

그 밖에 자지와 일정한 비율의 보장 주택은 어느 정도에 주택 기업의 이윤에 영향을 줄 수 있다. 자지류 주택의 원천은 현금화 주기가 길기 때문에 선기 투입이 크고 이윤 상황이 보편적으로 낙관적이지 않다.최근 자가보유비율 감소는 주택기업의 운영 압력을 현저히 낮출 수 있다. 특히 2020년 생존 압력이 높아지는 배경에서 작용하는 역할은 더욱 만만치 않다.