不動産企業の2020目標のスピード増加は、集団で安全と利益を最大の追求に減速させる。

2020を再起動できれば、大多数の不動産企業の販売目標は今のように保守的ではないはずです。

過去3月の業績会では、下振れの市場と不確定な疫病に直面し、恒大などごく少数の不動産企業を除いて、主流の不動産企業は今年の販売目標を次々と下方修正し、成長率は10%、5%以内に減少しました。さらに、ある不動産企業の目標は負の成長を遂げた。

中国の不動産市場は4年以上の大牛市を経験した後、実は2018年4月期から調整期に入りました。基準とされていた高回転と規模競争は、住宅企業のサブポジションに置かれています。

スピードとM&Aの王、融创取缔役局の孙宏斌主席も「贩売规模の成长は将来重点ではなく、利益と品质が第一位です」と话しています。

事実、利益はまだ先かもしれません。安全は今一番重要なことです。不動産企業のキャッシュフローに影響を与える重要な販売と返済は、2月と3月に一時停止ボタンを押した。また今年は債務返済のピーク年であり、一部の不動産企業は2008年以来最悪の危機に直面している。

もっと長い視点から、販売市場が16兆円ぐらいの天井に達すると、規模が遅くなるのはすべての住宅企業の宿命です。どのように多元化の転換を試み、収益モデルを転換し、経営品質を向上させるかが、不動産の下半期の競争の核心である。

2020年は、新たな転機となる運命です。

蛇口たちの集団降下速度

疫病の影響で、2020年には不動産企業の進撃のペースが鈍化し、業績発表では例年よりも慎重になり、目標販売の伸びが大幅に鈍化するのが常となっています。

2年前の高成長率の不動産企業はまず足を緩めて、中国を開拓することを例にして、今年の販売目標は2019年の売上高より7.8%だけ上昇しました。その前の数年、融創は有名な高成長不動産企業で、過去数年の成長率はすべて20%以上になりました。

もともと堅実な不動産企業ももっと慎重になりました。華潤の土地購入については、2020年は一貫して着実な運営を維持し、販売目標は2620億元で、前年同期比8%増加し、龍湖の販売目標は2600億元に設定され、2019年の2425億元の売上高より7.2%増加すると明らかにした。

多くの不動産企業は今年の販売目標は去年とほぼ同じで、富力、雅居楽、時代中国などの不動産企業は今年の販売目標の伸びは2%から5%しかないと表明しています。

全体的に見ると、主流の不動産企業の目標成長率はほぼ10%前後で、2019年よりさらに減速し、しかも2019年通期の業績は前年同期比の伸び率を下回っている。

さらに不動産企業の目標は負の成長を遂げた。新城ホールディングスが定めた目標はさらに「保守」で、王暁松会長は「疫病の影響を考慮して、2020年の販売目標を慎重に2500億元とし、昨年の2708億元の売上高より7.7%減少した」と述べました。

大手不動産企業の中で碧桂園と万科は今年の販売目標を発表していませんが、恒大が発表した2020年の販売実績目標は6500億元で、実際の伸び目標も8.0%にとどまっています。

楽観者もいる。販売目標の伸び幅が大きい不動産企業は、例えば緑城、金茂、世茂などですが、2020年の販売目標の伸びは20%から25%にすぎず、いずれも2、3年前の伸び率より低いです。

一方、多くの不動産企業は、四半期の業績の前年同期比の減少による通年販売への影響は相対的に限られていると述べた。しかし、現在の市場の不確実性が蓄積され、不動産企業がよりよく生きていくためには、業界の成長率が鈍化し、2020年の目標成長率の低下も合理的な見通しの中にある必要があります。

これによると、2020年第1四半期において、トップ100の不動産企業の全口径販売実績の規模は同20.8%近く減少した。

将来を展望して、国内の疫病状況が次第にコントロールされ、秩序よく再生産され、第二四半期の不動産市場は引き続き回復し、需給の減少幅がさらに縮小される見込みです。しかし、海外の疫病状況は異常に厳しく、金融危機の下で海外経済の下達圧力が高まりつつあり、中国経済の共鳴が低下すると伝えられています。第二四半期の不動産市場は依然として楽観を許さないで、不動産開発投資などの各業界指標は比較的に下がり道を抜け出すのが難しいです。

億翰のシンクタンクによると、規模の不動産企業の一貫性は業績の伸び目標を低くし、意識的な育成市場は企業の業績の伸びに対する受容度と適応性を緩め、しかも慎重な目標は企業によりコントロールでき、順調に実現する可能性もより高く、売上高の助けの下で、多くまたは上限を超えて目標を達成することができる。

安全上の利益

住宅企業たちの今年の目標から見ると、緑城のように規模の成長を求める意欲がある「勇士」を除いて、大多数の住宅企業はやはり余剰食糧を握って、歩みを遅くすることに希望を寄せています。

頭の中で「生き残って」もスローガンではなく、巨頭たちはすでに「生きていく」ために準備をしており、純負債率を低位に抑えることに力を入れています。

中央企業と中国資本の背景にある不動産企業の態度が際立っている。2019年末までに華潤の土地負債総額は5286.35億元で、純負債率は30.3%しかなくて、甚だしきに至っては中海と万科より低くて、業界内の負債率の最も低い不動産企業になります。中海の純負債率は33.7%で、万科は33.9%です。

この3社を除いて、多くの不動産企業の負債率は業界の下位にあります。碧桂園の純負債率は46.3%、龍湖の純負債率は51.0%と、いずれも低い水準にある。

先導住宅企業としての恒大和融創及び富力、佳兆業などの長年の純負債率が高い不動産企業は、純負債率はいずれも150%以上であり、依然として大きな減少空間がある。

このため、これらの会社はいずれも業績会で負債率の削減を目標に掲げています。恒大は更に「高成長、規模制御、負債降下」の経営戦略を全面的に実施する。

21世紀の経済報道によると、今年は不動産企業たちが現金の短債よりもこの指標に注目している。2019年末までに、龍湖の現金短債比は4.38で、業界内の高い水準を維持しています。中海現金短債は約3.0%で、華潤の現金短債比も3.0%で、いずれも業界の高い水準にあります。

ビッグスリーの中で、碧桂園の現金の短い債務は2.3倍で、万科は1.77で、表現はすべて優れています。

他の2つの家のこのデータは明らかに懸念されています。2019年12月末までに、一家の1年間の満期債務は3721億元で、同期現金及び等価物は150.56億元で、現金は短期負債をカバーしにくいです。もう一つの一家の1年間の満期借入は1357.3億元で、期末現金は1257.3億元で、短期借入の93%に相当します。制限資金を除去すると、その比率は57.3%まで下がります。

上記の不動産企業は、融資を通じて、売上の回復、資産の売却などの様々な方式を加速し、負債率を低減し、短債を減少させると表明しました。

安全の基礎の上で、不動産企業は更にどのように経営の品質と収益のレベルを昇格させることを重視します。

孫宏斌は初めて、融創はより良い利潤管理を核心とする発展の新たな段階に入ったと提出しました。販売順位を求めず、利潤、品質の面でより良い順位を望んでいます。

世茂の今年の審査システムも一緒に変更されました。許世壇は業績会で、今年の審査でチームに与えたボーナスは権益後の核心利益によって計算したもので、つまりいくら稼いで、グループはいくらのボーナスを与えますか？この検定では、レバレッジを使って大きな売上高を上げるのは無駄で、ボーナスが減ります。